Как накопить на первый взнос по ипотеке

Большинство семей не могут позволить себе приобрести квартиру без использования ипотеки. Покупка жилья в кредит – разумное решение, особенно если есть возможность использовать льготные программы кредитования. Но практически все программы подразумевают внесение первоначального взноса в размере 15-20% от стоимости жилья. Получается, что при современных ценах на недвижимость требуется внести весьма солидную сумму.

Цели банка понятны: способность заемщика накопить необходимую для внесения взноса сумму характеризует его как дисциплинированного и платежеспособного клиента, то есть риски банка при выдаче ипотеки снижаются. Поэтому чем более крупную сумму покупатель способен внести в качестве первого взноса при приобретении жилья, тем более лояльные условия готовы предложить ему банки.

Поэтому перед семьями встает вопрос, как накопить на первоначальный взнос по ипотеке, без которого получить кредитные средства на приобретение жилья под разумные проценты практически невозможно.

Определение суммы первого взноса

Первоначальный взнос (далее ПВ) – это личные средства покупателя, которые он вкладывает в покупку недвижимости. Банк предоставляет недостающие средства, и вся сумма, состоящая из денег покупателя и банка, перечисляется продавцу.

Купленный объект недвижимости переходит в собственность банка до момента полного погашения кредита. Покупатель может пользоваться квартирой для проживания или сдачи её в наем. А вот продать или обменять недвижимость без разрешения собственника, то есть банка, не получится.

Размер ПВ влияет на условия кредитования. Чем он больше, тем выгоднее заемщику. Крупная сумма первого взноса:

• повышает шансы на одобрение заявки на оформление ипотечного кредита;

• позволяет получить кредит на более выгодных условиях;

• снижает переплату, так как сумма, выдаваемая под проценты, будет меньше.

Не стоит путать ПВ по ипотеке с задатком. Первый вносится в банк при оформлении ипотечного кредита, второй – используется в отношениях «продавец-покупатель».

Минимальный и максимальный размер ПВ законодательно не установлен, его регулируют банки. Значение меняется в зависимости от используемой программы. Так, в программах с государственной поддержкой, в которых часть затрат заемщика компенсирует государство, размер первого взноса составляет 20%.

При изучении условий оформления ипотеки в 2025 году выяснилось, что большинство банков предлагают программы, в которых ПВ составляет 20-30%, хотя есть и предложения, где покупателям предлагается внести первым взносом половину стоимости жилья.

В целом, банку невыгодно, если покупатель внесет большую часть стоимости жилья, ведь основная цель банка – заработать на процентах. Поэтому размер ПВ более 50% встречается редко.

Анализ текущего финансового положения

Не знаете, как накопить на первый взнос по ипотеке? Начать стоит с аудита финансов. Важно точно знать, какие доходы есть у семьи, на что и в каком количестве расходуются средства и сколько можно откладывать ежемесячно, чтобы накопить нужную сумму.

Начните с подсчета доходов. Сложите свои заработные платы, получаемые пособия, стипендии и прочие активы. Не забудьте добавить средства, получаемые в качестве пассивного дохода, если таковые имеются. Это может быть доход от сдачи жилья или доходы от ценных бумаг. А вот относить к числу активов автомобиль или другие дорогостоящие вещи не стоит, если вы не планируете их продавать.

Подсчитав доходы, следует заняться расходами. Чтобы составить полную картину трат, придется учитывать все расходы – коммунальные платежи, транспорт, оплату детских учреждений, покупки в магазинах, оплату услуг и пр. Рекомендуется начать вести домашнюю бухгалтерию. Для этого необязательно заводить толстую тетрадь и калькулятор, можно использовать мобильные приложения для учета финансов.

В конце месяца можно будет провести анализ трат. Рекомендуется разделить расходы на две части. К первой отнести обязательные – еду, оплату коммуналки, транспорт и пр. Ко второй – необязательные – обеды с друзьями в кафе, билеты на концерты, покупку вещей, без которых вы могли бы легко обойтись.

После подсчета доходов и трат следует подвести баланс. Разница между доходом и расходами и будет той суммой, которую можно откладывать каждый месяц. Осталось подсчитать, сколько месяцев придется копить, чтобы накопить сумму на первый взнос.

Выбор стратегии накопления

Твердо решив стать собственниками жилья, необходимо выбрать стратегию накопления. Конечно, хорошо иметь обеспеченных родителей, которые могут помочь с первоначальным взносом, но если такой возможности нет, можно накопить нужную сумму самостоятельно.

Ипотека без первоначального взноса

Один из вариантов решения проблемы – воспользоваться кредитными средствами без внесения первого взноса. Проблема в том, что банки редко предлагают такой вариант ипотечного кредитования.

Банки с особым вниманием относятся к отбору заемщиков, чтобы снизить риски невыплаты кредита. Условия могут отличаться, но есть и общие критерии для отбора потенциальных получателей кредитов. Это:

• Возраст в диапазоне 21-65 лет. Банки отказывают в выдаче кредитов слишком молодым людям, так как не надеются на их дисциплинированность и ответственность. Сложно будет получить ипотеку и людям пенсионного возраста.

• Наличие российского гражданства.

• Наличие постоянного места работы. Если потенциальный заемщик официально не работает или часто увольняется, переходя из одной организации в другую, доверия у банка он не вызовет.

• Уровень дохода заемщика позволяет выплачивать ежемесячные платежи по ипотеке, при этом не менее 40-50% от дохода должно оставаться на повседневные расходы. При оформлении семейной ипотеки будут учитываться общие доходы семьи, а также наличие детей и других иждивенцев.

Банки при рассмотрении заявок на ипотечный кредит без внесения первого взноса отдают предпочтения семьям со стабильным и высоким доходом и неиспорченной кредитной историей. При этом банки крайне неохотно сотрудничают с индивидуальными предпринимателями и самозанятыми.

Для повышения шансов одобрения заявки без внесения первоначального взноса необходимо найти поручителей. То есть людей, которые гарантируют погашение кредита. В случае если заемщик не сможет платить, его обязательства возьмет на себя поручитель.

Повысить шансы на одобрение заявки поможет предоставление залога, например, уже имеющейся квартиры.

Переплата по ипотеке без внесения первого взноса выше, чем в тех случаях, когда средства на взнос есть. Для получения более лояльных предложений необходимо быть постоянным клиентом кредитного учреждения, иметь неиспорченную кредитную историю, а также предоставить залог и поручителей.

Потребительский кредит как первоначальный взнос

Один из вариантов решения проблемы – это потребительский кредит. Кредитные деньги теоретически можно использовать для внесения первого взноса по ипотеке, но на практике такое решение имеет существенные минусы:

• Долговая нагрузка. Банк при рассмотрении заявки оценивает уже имеющиеся у клиента долговые обязательства. Оформление потребительского кредита в другом банке – не выход, поскольку имеется общая информационная база, в которой отображаются все взятые ранее кредиты, включая рассрочки на приобретение товаров и движения по кредитным картам. Если банк решит, что кредитная нагрузка слишком высокая, заявка будет отклонена.

• Большая переплата. Любой кредит – это расходы. Приобретение квартиры в ипотеку уже подразумевает немалую переплату. А тут прибавится еще переплата по кредиту, взятому на внесение первоначального взноса.

• Риск. Перед оформлением любого кредита нужно реально оценивать свои финансовые возможности и учитывать риски потери дохода.

Брать потребительский кредит для внесения ПВ имеет смысл, если заемщик уверен, что сможет в короткие сроки закрыть долг, избежав большой переплаты.

Материнский капитал в качестве первого взноса

Программа поощрения рождаемости в форме выдачи маткапитала помогла миллионам семей приобрести недвижимость. В случае если капитала хватает на ПВ по ипотеке, то копить ничего не придется.

Маткапитал разрешается вкладывать в покупку любого жилья: можно купить новостройку или квартиру на вторичном рынке. Единственное условие – объект не должен быть признан ветхим или аварийным.

Брать ипотеку с материнским капиталом несложно, но несколько дольше, чем в обычном порядке. Потребуется дополнительно предоставить справку из Соцфонда, в которой указана сумма материнского капитала и дата его выдачи. Ждать, пока ребенку исполнится 3 года, не нужно – использовать маткапитал в качестве ПВ по ипотеке можно в любое время.

Важный момент: при покупке жилья с использованием маткапитала необходимо после закрытия ипотеки выделить доли в недвижимости детям. Сделать это нужно в течение полугода после снятия обременения с квартиры.

Единственным, но существенным минусом использования маткапитала в качестве ПВ по ипотеке является то, что продать квартиру, купленную таким образом до совершеннолетия детей, будет сложно. Потребуется брать разрешение в опеке, предоставив гарантии, что после совершения сделки жилищные условия детей будут улучшены, а не ухудшены.

Жилищный сертификат как первоначальный взнос

Жилищный сертификат позволяет однократно получить деньги из федерального бюджета на приобретение жилья. Такие сертификаты выдают военным, молодым специалистам, приезжающим в районы, где не хватает кадров определенных специальностей, а также семьям, лишившимся жилья вследствие стихийных бедствий.

Сертификаты выдаются индивидуально, передать их кому-то другому нельзя. Приобрести жилье с использованием данного документа можно только в том регионе, который указан в сертификате.

Жилищные сертификаты можно использовать для внесения ПВ, однако не каждый банк принимает эти документы при оформлении ипотеки. Причина в том, что деньги поступают не сразу, а через несколько недель, так как ПФР тщательно проверяет информацию о законности использования сертификатов.

Оптимизация расходов и увеличение доходов

Случается, что при подведении баланса в семейной бухгалтерии доходы и расходы будут примерно равны либо перевес доходов окажется небольшим, и на накопления можно отправить скромную сумму, то есть на первоначальный взнос придется копить долгие годы. 

Выхода в этом случае два:

• повышать доходы;

• урезать расходы.

В идеале нужно совмещать эти два направления, то есть искать возможность дополнительно заработать, сокращая при этом долю необязательных расходов. Если есть возможность, то на время накопления можно переехать к родителям и не платить за съем жилья или выбрать вариант жилья подешевле.

Для повышения доходов стоит рассмотреть возможности подработки, например, на удаленке. Это позволит быстрее накопить необходимую сумму.

Лучше хранить накопленные средства не «под подушкой», а на банковском депозите. По депозиту начисляются проценты, это ускорит скорость накопления и скомпенсирует инфляцию. А вот в рисковые высокодоходные проекты инвестировать не стоит, так как велик риск потерять деньги.

Заключение

Вопрос о том, как накопить на 1 взнос по ипотеке каждой семье придется решать самостоятельно, учитывая особенности своей жизни и работы. Нужно рассмотреть все возможные варианты и выбрать те, которые более выгодны.