Что делать, если банк увеличил процентную ставку по льготной ипотеке

Льготная ипотека дает больше возможностей для покупки жилья. Специальные программы государственной поддержки разработаны для того, чтобы определенные категории населения могли приобрести недвижимость под сниженный процент – например, под 6% для семей с ребенком в возрасте до 6 лет или под 3% – для покупки жилья в сельской местности. В большинстве случаев ставка по ипотечному договору (в том числе – на льготных условиях) фиксируется и остается неизменной на протяжении всего срока его действия. Тем не менее, могут возникнуть ситуации, когда банки повышают ставку. Это создает дополнительную кредитную нагрузку на заемщика и влечет за собой ряд проблем. Расскажем подробнее о льготных ставках по ипотеке в 2025 году, а также дадим рекомендации, как поступить, если банк повысил процент во время действия договора.

Суть льготной ипотеки, ее преимущества и возможности

Льготная ипотека предусматривает субсидии со стороны государства, поэтому заемщик получает более выгодные условия кредитования. Именно государство вносит часть процентов банку. Программы льготной ипотеки направлены на поддержку определенных категорий граждан: семей с маленькими детьми, представителей стратегически важных профессий (специалисты в сфере IT, сотрудники предприятий оборонно-промышленного комплекса), а также тех, кто планирует переехать в определенные регионы и местности. Наиболее востребованной и массовой была льготная ипотека под 8%, но срок ее действия закончился 1 июля 2024 года. Программа была очень выгодной, ее приняли в качестве меры поддержки во время пандемии коронавирусной инфекции. Тем не менее, в России продолжает действовать ряд мер господдержки для покупки недвижимости.

В первую очередь, это семейная ипотека. Ранее планировалось ее завершение 1 июля 2024 года, но программу продлили до конца 2030 года. Льготная ставка по семейной ипотеке –6% годовых. Также выгодные условия предлагают Дальневосточная и Арктическая ипотека. Они действуют на покупку жилья на Дальнем Востоке и в Арктике под 2% годовых. Программы доступны молодым семьям (люди не старше 35 лет), врачам и учителям со стажем, сотрудникам предприятий оборонно-промышленного комплекса, участникам программы «Дальневосточный гектар». Программы господдержки для покупки недвижимости имеют ограниченный срок действия, поэтому перед подачей заявки необходимо уточнить этот момент.

Причины, по которым банк может повысить процентную ставку

Ставка, по которой была оформлена ипотека, обычно действует в течение всего срока действия кредитного договора, пока он не будет выплачен полностью. Если банки повышают ставки по льготной ипотеке, это может быть связано с несколькими причинами. Они заключаются в следующем:

1. В договоре была указана не фиксированная, а плавающая ставка. Именно поэтому рекомендуется тщательно изучать условия перед подписанием. Если в документе указано, что ставка плавающая (переменная), банк может менять ставку на протяжении срока кредита. Финансовое учреждение обязательно указывает основания для этого (например, повышение ключевой ставки Центральным банком).
2. Заемщик не застраховал здоровье или жизнь. При отсутствии таких страховок банк может повысить ставку в процессе действия договора.
3. Завершение льготного периода. По некоторым видам ипотеки банки могут предоставлять определенное время, в течение которого размер ставки снижается. После завершения этого периода банк имеет право повысить процент.
4. Заемщик нарушил условия участия в ипотечной программе. Например, если физическое лицо является заемщиком на условиях занятости в IT-компании, то оно имеет право на льготы от государства. Если сотрудник увольняется и в течение полугода не находит новую работу в аналогичной организации, для него прекращают действовать льготные правила, и ставка повышается как минимум до уровня ключевой ставки ЦБ.
5. Частое допущение просрочек по внесению регулярных платежей. Это является нарушением условий ипотечного договора и может стать причиной повышения ставки.

Согласно действующему законодательству, банк обязан заранее уведомить заемщика об изменениях условий договора, в частности – о пересмотре ставки в сторону увеличения. Способ и сроки уведомления должны быть указаны в договоре. Банки не имеют права в одностороннем порядке повышать процентную ставку по уже выданным кредитам (кроме случаев, когда для этого есть основания – они описаны выше).

Алгоритм действий при получении уведомления о повышении ставки по ипотеке

Если заемщика уведомили о повышении процента по ипотеке, ему в первую очередь необходимо внимательно перечитать договор, заключенный с финансовой организацией. В нем должны быть перечислены условия, при которых возможен пересмотр ставки. Их нужно тщательно проанализировать и определить, соответствуют ли действия банка законодательству. Если все правомерно, потребуется выполнять свои обязанности перед ним. Если процентная ставка была увеличена незаконно, вразрез с условиями договора, заемщик может требовать письменных разъяснений банка, направив в финансовую организацию письменную претензию.

В ней нужно детально изложить ситуацию и обосновать несогласие с изменениями. Требования заявителя должны быть четко сформулированы (восстановление прежней ставки, перерасчет платежей и т.д.). Также можно направить досудебную претензию в банк, а также жалобу в Роспотребнадзор, Центральный Банк РФ и в прокуратуру. Если эти действия не помогли, необходимо решать вопрос в судебном порядке, направив иск к финансовой организации.

Для судебного разбирательства рекомендуется:

• собрать доказательства незаконности действий банка;
• подготовить исковое заявление;
• обратиться за помощью к юристу.

При получении уведомления о повышении ипотечной ставки можно проконсультироваться с представителем банка, в котором был оформлен договор, затем предпринимать описанные выше шаги.

Можно ли оспорить увеличение ставки?

Существует несколько способов, как получить льготную ставку по ипотеке и снизить повышенную ставку по ипотеке:

Рефинансирование ипотеки в другом банке

Этот способ позволит снизить текущую ставку по кредиту, а также продлить срок договора, снизив платежную нагрузку. Рефинансирование отличается от реструктуризации тем, что заемщик самостоятельно принимает решение о переводе ипотеки в другой банк: второй вариант является последствием ухудшения финансового положения заемщика, вынужденным обращением в банк для пересмотра условий выплаты ипотечных взносов. Заемщики имеют право рефинансировать любую ипотеку, если другие финансовые учреждения предлагают более выгодные условия по кредитованию.

Для рефинансирования ипотеки в другом банке нужно:

1. Подать заявку в банк. Нужно быть готовым предоставить пакет документов, в который входят паспорт, документы по действующему кредиту, выписка из ЕГРН и т.д.
2. Дождаться одобрения банка. При положительном рассмотрении заявки заемщику потребуется оформить отчет об оценке недвижимости и новую страховку.
3. Согласовать условия по новому договору и подписать его. Не стоит забывать о необходимости внимательно читать все положения документа.
4. Переоформить залог в виде ипотечной недвижимости на новый банк.

Субсидирование

Снизить ставку по ипотеке можно, став участником одной из государственных программ поддержки – например, поступив на военную службу или родив второго ребенка, на которого будет выдан документ на материнский капитал.

Обращение в суд

Этот способ может дать результат, если банк, повысив ставку по ипотеке, нарушил закон. Это потребуется доказать и, если удастся, можно добиться прежней льготной ставки.

Заключение

Увеличение процентной ставки по ипотеке создает дополнительную финансовую нагрузку на заемщика. Чтобы избежать этого, нужно разобраться в ситуации и определиться, законно ли это действие. При наличии доказательств и помощи грамотного юриста можно добиться возвращения предыдущих условий кредитования.
Если заемщик не выполнил какое-либо условие ипотечного договора, банк имеет полное право увеличить ранее установленный процент по ипотеке. В этом случае действия финансового учреждения полностью оправданы.