Содержание:
1. Как будет работать новый стандарт ипотеки
2. К чему стоит приготовиться заемщикам
2.1. Альтернативы рыночной ипотеки на новостройки
2.2. Как сэкономить на вторичном рынке
3. Заключение
В 2025 году Центробанк вводит новый инструмент для снижения рисков кредиторов и заемщиков. Речь идет о целом наборе критериев, которые будут носить название – единый ипотечный стандарт. В перечень стандарта будет входить несколько основных позиций, которые помогут заемщикам выбрать оптимальные условия, а банкам и застройщикам получить дополнительные бонусы.
МКК ООО «Бустра» рассмотрит все критерии ипотечного стандарта, а также альтернативы рыночной ипотеки в 2025 году. Аналитики считают, что в начале следующего года не стоит ожидать снижения ключевой ставки.
Ипотечный стандарт – это набор условий и положений, которые должны снизить риски всех сторон, а также помочь застройщикам. В Центробанке считают, что внедрение нового стандарта позволит урегулировать рынок ипотеки. В целом он поможет заемщикам выбирать лучшие условия кредитования.
Введение стандарта запланировано на 1 января 2025 года, но знать о его положениях нужно уже сейчас:
1. Информирование клиентов – в стандарте сказано, что банки должны будут не только раскрывать все условия ипотечной программы, но и сообщать заемщикам о рисках. Причем это информирование должно производится до подписания договора, чтобы заемщик смог принять правильное для себя решение. Кроме того, кредиторы не должны скрывать информацию о дополнительных услугах, в том числе страховых полисах, которые могут быть включены в стоимость ипотеки.
2. Эскроу-счета – участники рынка недвижимости не смогут на длительное время размещать деньги на аккредитивах. Сегодня такая схема пользуется популярностью, но покупатели новых квартир сталкиваются с повышенными рисками. Внедрение эскроу-счетов позволит обезопасить деньги заемщиков. Суть в том, что банки могут использовать деньги на аккредитивах, например, чтобы получить дополнительную прибыль. Однако снять средства с эскроу-счетов можно только после сдачи недвижимости в эксплуатацию. То есть деньгами нельзя распоряжаться в период строительства здания.
3. Отмена вознаграждений – речь идет о ситуациях, когда кредиторы получают определенные бонусы от застройщиков за снижение процентной ставки. Проблема в том, что такие действия приводят к увеличению стоимости недвижимости. Проще говоря, застройщики могут предложить клиенту низкие ставки от банка, но автоматически повышают стоимость квартиры. При этом девелопер ничего не теряет, а зарабатывает еще больше.
4. Первоначальный взнос – сейчас заемщики могут включать в сумму взноса выплаты, которые они получают уже после покупки квартиры. Например, застройщики могут возвращать часть средств в виде кэшбека. Подобной практики больше не будет, но это решение сделает невозможным оформление ипотеки без взноса. С другой стороны, эксперты считают, что решение поможет снизить риски.
5. Условия для всех – регулятор закрепляет в документе условия выдачи ипотеки для всех участников рынка недвижимости. Например, если в единых правилах будет прописано, что ипотеку можно оформить только на 25 лет, тогда это требование будет работать во всех кредитных организациях.
Стоит отметить, что летом 2025 года Центробанк планирует запретить комиссии, которые банки взимают за снижение ставки по ипотечным кредитам. Все эти нормы позволят урегулировать рынок ипотеки и привести его к единому стандарту.
Эксперты отмечают, что новый стандарт скажется на общем спросе в сфере жилой недвижимости. В частности, речь идет о заемщиках, у которых нет денег на оформление ипотеки. То есть они не смогут предоставить взнос, поэтому будут вынуждены искать альтернативные решения. Но в едином стандарте есть свои плюсы. Например, правила позволят защитить участников рынка.
С большой долей вероятности стандарт снизит уровень закредитованности. Правда, дополнительные ограничение вряд ли позволят увеличить темпы кредитования. Спрос на ипотечные кредиты будет падать, в том числе на фоне высоких процентных ставок и ограничений, которые уже действуют.
В 2024 году покупателям недвижимости в ипотеку нужно учитывать:
Нужно учитывать, что льготные программы имеют множество ограничений. Например, еще осенью 2024 года банки исчерпали часть лимитов по государственным программам. Кроме того, банки начали требовать повышенный до 50% первоначальный взнос. Все эти факторы делают ипотечные кредиты недоступными для россиян.
На рынке новостроек остается еще несколько льготных программ и предложения со стороны застройщиков. По сути, из льготной ипотеки работает только программа для семей под 8% и IT-ипотека. Оба варианта имеют довольно жесткие ограничения, в том числе условия для заемщиков.
Если рассматривать рыночные ставки, то в конце 2024 года заемщику придется переплачивать от 24% годовых. Конечно, такие цифры являются астрономическими для многих россиян. Например, за 20 лет выплаты ипотеки придется отдать банку не менее 500%.
К альтернативам можно отнести:
К сожалению, других вариантов экономии при покупке новой квартиры пока не существует. Но нельзя исключать, что в 2025 году появятся дополнительные льготные программы.
На удивление, вторичка также предлагает альтернативные решения. Конечно, если покупать квартиру по рыночной ставке, тогда придется переплачивать больше 27% годовых, а полная стоимость кредита составит более 30%.
Сейчас на вторичном рынке используется несколько схем:
1. Альтернативные сделки – подобные схемы пользовались спросом в 90-е годы, когда не было возможности приобрести жилье за собственные средства или в кредит. Суть в том, чтобы продать старую квартиру и купить другую на вторичном рынке. В некоторых случаях возможна небольшая доплата. Например, если семье с тремя детьми нужно расширять жилплощадь. У них есть двухкомнатная квартира, но они выбирают трешку, доплачивают и решают свой жилищный вопрос.
2. Выкуп ипотечного кредита – с учетом того, что пару лет назад ипотеку оформляли по ставке 8% годовых, таких квартир очень много на рынке. Если хорошо поискать, то можно найти заемщиков, которые планируют продавать жилье. В таком случае ипотека переходит по схеме переуступки кредита. По сути, человек оформляет ипотеку на себя по ставке, которая действовала на момент покупки недвижимости.
Также стоит обратить внимание на схему, когда квартиру выкупают в аренде. Но такие варианты встречаются редко.
Специалисты МКК ООО «Бустра» отмечают, что обычная ипотека больше недоступна для россиян. Но на рынке можно найти альтернативные решения, которые позволяют сэкономить на ставке или даже оформить ипотеку по старым программам. Собираясь оформлять ипотеку или рассрочку, обязательно учитывать все риски и свою платежеспособность. В противном случае вы рискуете оказаться без квартиры и денег.